• Комфорт Умного дома

  • Безопасность Умного дома

  • Комфорт Умного дома

Перепланировка квартиры: инструкция по согласованию

Чаще всего вопросами перепланировки квартиры озадачиваются владельцы хрущевок, но зачастую жители новостроек также не желают мириться с решениями конструкторов и архитекторов.

В данной статье мы рассмотрим следующие вопросы:

Что можно и нельзя делать при перепланировке?

Какая перепланировка требует согласования?

Как согласовать перепланировку?

Как узаконить самовольную перепланировку?

Возможности и порядок узаконивания перепланировки зависят, в первую очередь, от региона, во вторую – от серии дома. Мы приведем ответы на основные вопросы, которые задают владельцы квартир при создании проекта своей перепланировки, основываясь на законах и нормах, принятых в 2018 году.

Можно ли убрать стену, чтобы создать одно большое пространство?

Здесь нужно понять, несущая эта стена или нет. Несущие стены – это стены, на которые опираются элементы конструкции, которые находятся на последующих этажах. Узнать, какие стены несущие, вы можете в техпаспорте своей квартиры. Сносить или двигать несущие стены нельзя, потому что это может негативно сказаться на устойчивости всего здания. Однако в некоторых случаях допускается создание проемов определенной ширины. Главное условие при этом – проведение предварительного согласования и получение разрешения жилищной инспекции.

Для того чтобы получить разрешение на подобную перепланировку, необходимо:

  • проверить текущее состояние и степень износа несущих конструкций;
  • выяснить, есть ли подобные проемы у соседей. Шансы на создание каждого нового проема все меньше, кроме того запрещено создавать проемы в шахматном порядке;
  • разместить свой проем так, чтобы расстояние от наружной стены к отступу было не менее одного метра.

* Владельцам квартир на верхних этажах получить разрешение на создание проема в несущей стене проще.

Можно ли снести стену между кухней и комнатой?

Один из самых распространенных вариантов перепланировки – это снос стены между кухней и комнатой. Как уже было сказано, возможен только, если вы убедитесь, что данная стена ненесущая. Но в случае ремонта однокомнатной квартиры здесь добавляется еще один пункт: кухня не должна быть оборудована газовой плитой. Объединять такую кухню с единственной жилой зоной нельзя, поскольку присутствует риск утечки газа.

Можно ли сделать новую стену или передвинуть имеющуюся?

Второй вопрос касается перестановки ненесущих стен и воздвижения новых. Иными словами если вы хотите из одной большой комнаты сделать, например, две маленькие, то вам нужно обратить внимание на следующие пункты.

Во-первых, каждое жилое помещение (а также кухня) должно иметь естественное освещение и приборы отопления.

Во-вторых, существуют определенные ограничения по минимальной площади жилого помещения.

В 1-комнатной квартире площадь жилого помещения должна быть не меньше 14 кв.м. При этом урезать жилое помещение ради увеличения нежилого – санузла, например, нельзя, даже если квадратные метры вашей комнаты это позволяют.

В 2-комнатной квартире площадь каждой комнаты должна быть не меньше 8 кв. м. на одного человека и не меньше 10 кв. м. на двоих.

Но никто не запрещает владельцу двухкомнатной квартиры именовать комнату меньшей площади «вспомогательным помещением», используя ее при этом в качестве спальни. А владельцы однушки могут обойти этот запрет установкой стеклянной перегородки. Также можно возвести стену из гипсокартона, которая при необходимости легко и быстро сносится.

Можно ли присоединить балкон или лоджию?

Еще одним вариантом увеличения жилого пространства может стать присоединение к комнате балкона или лоджии путем сноса балконного блока. В последнее время это решение также сталкивается с препятствиями. Данный запрет апеллируют двумя аргументами.

Первый – в многоэтажных домах балконы и лоджии выполняют функцию спасения людей при пожаре: теоретически при пожаре человек может выйти на балкон и, закрыв за собой дверь, дожидаться, когда пожарники смогут его снять. Соответственно, данное препятствие можно обойти, если: а) в квартире имеется еще один балкон или лоджия б) расстояние до земли менее 15 метров.

И второй – присоединенный балкон или лоджия требует дополнительного отопления. Перенос радиаторов на балкон запрещен, так же как и установка «теплых» полов с питанием от общедомовой сети. Но можно утеплить пространство – поменять стеклопакеты, обшить пол, стены и потолок теплоизоляционными материалами, и повесить электрический обогреватель.

Обратите внимание, что менять остекление своего балкона можно, но только если тем самым вы не испортите внешний фасад дома.

* Увеличение своей квартиры так же невозможно за счет присоединения общедомовой территории без официального разрешения от всех соседей.

Можно ли перенести кухню в комнату и наоборот?

Некоторые владельцы однокомнатных (да и не только) квартир решают перенести кухню в комнату, оборудуя тем самым кухню-гостиную, а на месте бывшей кухни организуют отдельную спальню. Делать это запрещено, поскольку перенос мокрой зоны чреват потопами. По закону подобную перепланировку могут делать только жители первых этажей, вторых этажей – если первый этаж при этом нежилой, или владельцы двухуровневых квартир. Теоретически, если вы сумеете согласовать подобную перепланировку с нижними соседями, то вам ее могут одобрить.

Как увеличить площадь санузла?

Переносить санузел нельзя ровно по той же причине, по которой запрещено переносить мокрую кухонную зону.

Увеличить площадь санузла (отодвинуть стены) можно только за счет примыкающих к нему нежилых помещений – прихожей, коридора, кладовки. В этом случае пол должен быть дополнительно оборудован гидроизоляцией и порожком и быть на 15-20 мм ниже пола смежных комнат. Дверь в санузел может вести только из коридора или прихожей (согласовать дверь в санузел из комнаты или кухни вы не сможете).

Замена сантехники, труб в целом не требует согласования за одним исключением: джакузи. Джакузи увеличивает нагрузку на плиты перекрытий в доме, поэтому ее установка требует разрешения.

Также в санузле запрещается убирать сантехнический короб и закрывать свободный доступ к кранам и вентилям, которыми снабжены системы отопления и водоснабжения. Но допускается установка нового гипсокартонного короба с лючком, который обеспечит свободный доступ к трубам.

В целом, нельзя нарушать работу инженерных систем, поскольку все квартиры связаны между собой и, устанавливая в своем санузле, например, перекрывающий вентиль на сушилку, вы мешаете исправной работе соседского полотенцесушителя.

То же касается вентиляционной системы: нельзя устраивать новые вентиляционные каналы, нельзя объединять вентиляционных каналы, нельзя прокладывать в вентиляционных каналах провода и кабели.

Можно ли установить в квартире камин?

Казалось бы, этот вопрос к перепланировке имеет мало отношения, однако же установка камина на твердом топливе всегда связана с выводом дымохода, поэтому разместить такой камин можно лишь в квартире на последнем этаже или на любом этаже многоуровневой квартиры, последней по высоте.

Разрешения на биокамин или электрокамин не требуется.

Теперь перейдем к вопросам о том, что согласовывать нужно, а что нет.

В российском законодательстве различают два термина – перепланировку и переоборудование.

Перепланировка – это:

  • перенос и разборка перегородок;
  • перенос и устройство дверных проемов;
  • разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
  • устройство дополнительных кухонь и санузлов;
  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
  • ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
  • устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Иными словами, это все то, что меняет конфигурацию квартиры и должно быть занесено в технический паспорт БТИ.

Переоборудование (или переустройство) это:

  • установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
  • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
  • устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
  • прокладка новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Согласно закону «при проведении переустройства и (или) перепланировки <…> требуется получение экспертного заключения о соответствии проектной, предпроектной, нормативно-технической документации действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам и акта санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации, разработанных организацией, имеющей лицензию (аккредитацию) федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека».

Иными словами все, что входит в вышеперечисленные пункты, нужно согласовывать.

Что не нужно согласовывать:

  • косметический ремонт, в том числе замену отделочных покрытий стен, полов и потолков;
  • остекление балкона или лоджии за исключением двух случаев:
    • если ваш дом – памятник архитектуры и истории;
    • если новые окна будут нарушать первоначальный внешний вид фасада здания, например, по цветовой гамме – чаще всего касается новых жилых комплексов.
  • установку кондиционера;
  • снос встроенных шкафов и зимних холодильников в хрущевках.

Порядок действий при перепланировке:

1. При планировании крупных изменений в своей квартире (снос стен, постройка новых стен) первое, что вам нужно сделать – это получить техпаспорт квартиры в БТИ.

Основываясь на этом документе и полученных знаниях (что можно, что нельзя, что слишком сложно и не стоит нервов), вы определяетесь с будущей планировкой.

Изменения, которые вы хотите внести, можно отметь прямо на копии плана. Таким образом, вы получите эскиз своего проекта.

* Помните, планировка – это не только разделение квартиры на комнаты. Помимо того, где будут стоять стены, вам нужно определиться с выключателями и розетками. А значит заранее нужно «расставить» мебель: на бумаге или в специальных программах.

2. С эскизом перепланировки вам нужно обратиться в жилищную инспекцию или районную администрацию (зависит от региона проживания).

Если планируемые изменения не слишком масштабны, то согласование пройдет по упрощенному варианту.

При более серьезных переделках нужно заказывать разработку проекта в какой-либо проектной организации, имеющей СРО-допуск.

Кроме того, в жилищной инспекции вам нужно взять список документов, которые необходимо подготовить для согласования перепланировки. Обычно это:

  • заявление о переустройстве и (или) перепланировке (скачать);
  • правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • проект переустройства и (или) перепланировки;
  • технический паспорт;
  • согласие в письменной форме всех членов собственников;
  • если ваша квартира выплачивается по ипотеке, то банковская справка, разрешающая перепланировку;
  • если ваш дом является памятников архитектуры и истории, то заключение о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки.

3. После того, как проект перепланировки будет готов, его со всеми собранными документами нужно сдать в жилищную инспекцию. Обычно на согласование перепланировки требуется 45 дней.

В случае разрешения вы можете приступать к работе, но помните, что в разрешении указан срок, в течение которого вы должны перепланировку осуществить. Если вы не успеваете сделать все работы в течение указанного срока, данное разрешение можно продлить на месяц.

Если в согласовании перепланировки вам по какой-либо причине отказали, то можно попробовать исправить эту причину, то есть внести в проект изменения и снова подавать документы.

4. После того, как вы проведете перепланировку, вам нужно пригласить кадастрового инженера из БТИ, который сделает все замеры.

5. Последующим шагом станет предоставление в жилищную инспекции актов выполненных работ. Жилищная инспекция проверит вашу квартиру на предмет соответствия заявленному проекту.

Если все будет в порядке, то вы получите акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

6. Однако и это еще не все. С выданными вам документами вы должны обратиться в БТИ для оформления нового техпаспорта квартиры, на основании которого вам выдадут кадастровый паспорт, в который внесены изменения согласно проведенной перепланировке.

Только теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр.

Что делать, если вы уже сделали перепланировку и только потом узнали, что ее нужно согласовать?

Собственно, порядок действий с оформлением незаконной перепланировки почти такой же.

1. Сначала нужно обратиться в БТИ за вызовом замерщика, который отметит в вашем текущем техпаспорте все несанкционированные действия красными линиями.

2. Далее необходимо получить техническое заключение о то, что перепланировка соответствует технике безопасности:

  • если были задействованы несущие стены, то обращаться нужно в организацию, которая осуществляла процесс разработки проекта дома;
  • если несущие стены вы не трогали, то достаточно будет заключения проектной организации, имеющей СРО-допуск.

3. После получения на руки заключения вам вновь придется пообщаться с жилищной инспекцией для узаконивания вашей перепланировки.

Если жилищная инспекция отказалась согласовывать вашу перепланировку, то вы можете попробовать узаконить ее через суд. Документы, которые потребуются для узаконивания перепланировки в суде:

  • иск;
  • проект перепланировки;
  • технический паспорт с новыми характеристиками квартиры;
  • техническое заключение о допустимости перепланировки;
  • заключение санэпидемстанции и пожарных о том, что перепланировка соответствует всем нормам.

Если и суд отказал вам в согласовании перепланировки, придется мало того, что платить штраф, но и возвращать квартиру в ее первоначальное состояние, поэтому прежде чем громить стены и строить у себя крепость, убедитесь в законности ваших желаний.

Copyright © 2013